악성 임대인 명단은 국토교통부 누리집, HUG 안심전세포털, 안심전세앱에서 무료로 조회할 수 있습니다. 조회 대상은 최근 3년간 2회 이상 전세보증금을 돌려주지 않고 채무액이 모두 2억 원 이상인 임대인입니다. 다만 이 명단에 이름이 없다고 안전하다는 뜻은 아니라서, 계약 전에 등기부등본과 전세가율까지 따로 봐야 합니다.
확인할 것은 크게 세 가지입니다. 어디서 명단을 조회하는지, 명단에 없을 때 무엇을 더 봐야 하는지, 보증금을 떼였을 때 피해자로 인정받는 절차는 어떻게 되는지입니다. 안심전세포털 집계로 명단 공개 1년 만에 1,177명이 올랐고, 이들이 돌려주지 않은 보증금만 1조 9천억 원에 이릅니다.
악성 임대인 조회 3곳, 국토부·HUG·안심전세앱
악성 임대인 명단은 임대인 동의 없이 공개됩니다. 진현환 국토부 주택토지실장은 집주인 동의 없이도 악성 임대인 여부를 파악할 수 있게 됐다고 밝혔습니다. 조회처는 아래 세 곳 중 아무 데서나 확인해도 결과는 같습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 누가 | 전세 계약을 앞둔 임차인, 계약 갱신을 고민하는 세입자 |
| 무엇을 | 상대 임대인이 악성 임대인(상습 채무불이행자) 명단에 있는지 조회 |
| 언제 | 계약서에 도장 찍기 전, 늦어도 계약금 보내기 전 |
| 어디서 | 국토교통부 누리집, HUG 안심전세포털, 안심전세앱 |
| 어떻게 | 이름과 생년월일로 검색, 본인 명의 계약이면 신분증만 있으면 됨 |
| 얼마 | 무료 |
안심전세앱 다운로드와 조회 화면은 HUG가 직접 안내합니다.에서 앱 설치 방법과 명단 조회 메뉴 위치를 확인할 수 있습니다.
안심전세앱 단계별 조회 순서
앱 화면은 수시로 바뀌지만 메뉴 이름은 거의 그대로입니다. 아래 순서대로 누르면 됩니다.
- 스마트폰 앱스토어(아이폰은 「App Store」, 안드로이드는 「Play 스토어」)에서 「안심전세」를 검색해 설치합니다.
- 앱을 열면 아래쪽 메뉴에서 「악성임대인 조회」 또는 「상습채무불이행자 조회」를 누릅니다.
- 조회하려는 임대인의 이름과 생년월일을 입력합니다.
- 동명이인이 있으면 목록이 여러 줄로 뜹니다. 주소나 채무액을 함께 확인해 본인이 맞는지 가립니다.
- 명단에 있으면 이름, 나이, 주소, 채무액, 채무 불이행 기간이 화면에 나타납니다.
명단에 없다고 나와도 바로 안심하지 마세요. 악성 임대인 명단 공개의 근거를 담은 개정
「민간임대주택에 관한 특별법」 및 관련 고시는 2023년부터 시행되었고, 공개 대상이 되려면 보증사고 발생 후 일정 요건(채무액, 체납 기간 등)을 충족해야 합니다.
즉 사고가 이미 발생했더라도 요건을 채우지 못했거나 공개 절차가 진행 중이면 명단에 아직 반영되지 않았을 수 있습니다. 또한 명단은 HUG가 보증한 전세보증금 반환보증 관련 사고를 중심으로 집계되므로, 보증보험에 가입하지 않은 계약에서 발생한 체납이나 사고는 이 명단만으로 걸러낼 수 없습니다.
따라서 안심전세앱 조회는 ‘참고 자료’ 중 하나로 보고, 등기부등본 확인이나 전입세대 열람 같은 다른 확인 절차와 함께 사용하는 것이 안전합니다.
전세사기 예방 체크리스트
계약 전에 아래 항목을 하나씩 확인하면 피해 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
| 확인 항목 | 확인 방법 |
|---|---|
| 등기부등본 확인 | 근저당권, 가압류 등 선순위 권리 여부를 확인합니다 |
| 임대인 명의 확인 | 등기부등본상 소유자와 계약서 임대인이 일치하는지 확인합니다 |
| 전입세대 열람 | 주민센터에서 해당 주소의 전입세대 열람 내역을 확인합니다 |
| 악성임대인 명단 조회 | 안심전세앱으로 임대인 이름과 생년월일을 조회합니다 |
| 전세가율 확인 | 주변 시세 대비 전세금 비율이 지나치게 높지 않은지 확인합니다 |
| 보증보험 가입 가능 여부 | HUG나 SGI서울보증에서 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 미리 확인합니다 |
| 확정일자·전입신고 | 계약 직후 바로 확정일자를 받고 전입신고를 마칩니다 |
이 중에서도 등기부등본과 전입세대 열람은 계약 당일, 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다. 계약서를 쓴 날과 실제 입주일 사이에 근저당이 새로 설정되는 경우가 있기 때문입니다.
전세사기 피해 신청 방법
이미 피해를 입었거나 피해가 우려되는 상황이라면 아래 절차로 지원을 신청할 수 있습니다.
- 거주지 관할 시·군·구청이나 전세사기피해지원센터를 방문해 피해 사실을 신고합니다.
- 임대차계약서, 등기부등본, 보증금 지급 내역 등 피해를 입증할 서류를 준비합니다.
- 전세사기피해자 결정 신청서를 작성해 제출합니다.
- 심의위원회의 심의를 거쳐 전세사기피해자로 인정되면 긴급주거지원, 금융지원, 법적 절차 지원 등을 받을 수 있습니다.
신청 접수와 상담은 국토교통부 전세사기피해지원센터나 HUG 콜센터를 통해 안내받을 수 있습니다. 지역별로 센터 운영 방식이 다를 수 있으니 거주지 기준으로 가까운 센터를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
전세사기 유형별 피해 사례와 대응 전략
전세사기는 단일한 형태가 아니라 여러 유형으로 나타나기 때문에 유형별 대응법을 알아두는 것이 중요합니다.
깡통전세 사례
시세보다 과도하게 높은 전세금을 설정한 뒤 매매가보다 전세가가 높아지는 깡통전세가 대표적입니다.
예를 들어 매매가 2억 원인 주택에 전세금 2억 2천만 원을 받은 경우, 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 전액 돌려받기 어렵습니다.
이런 경우 전세보증금 반환보증에 가입돼 있었다면 HUG를 통해 대위변제를 받을 수 있어 피해를 줄일 수 있습니다.
이중계약 사례
동일한 주택에 여러 세입자와 계약을 맺고 보증금을 받아 가로채는 이중계약도 자주 발생하는 유형입니다.
이 경우 전입신고와 확정일자를 빨리 받은 세입자가 우선순위에서 유리하므로, 계약 즉시 신고를 마치는 것이 중요합니다.
신탁 관련 사기
주택이 신탁회사에 담보로 넘어가 있는 상태에서 임대인이 임의로 계약을 체결하는 경우도 있습니다.
등기부등본에서 신탁 여부를 확인하지 않으면 계약 자체가 무효가 될 위험이 있으므로 반드시 신탁원부까지 열람해야 합니다.
| 유형 | 주요 특징 | 예방 방법 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 전세가가 매매가에 근접하거나 초과 | 시세 확인, 보증보험 가입 |
| 이중계약 | 동일 주택에 복수 계약 체결 | 즉시 전입신고와 확정일자 |
| 신탁 사기 | 신탁 담보 주택 임의 계약 | 신탁원부 열람 필수 |
| 명의 도용 | 소유자 아닌 자가 임대인 행세 | 등기부등본 소유자 대조 |
전세보증금 반환보증 가입 여부 확인 방법
전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG가 대신 지급해 주는 제도입니다.
이 보증에 가입돼 있는지 확인하려면 HUG 홈페이지나 콜센터를 통해 가입 여부를 조회할 수 있습니다.
계약 체결 전이라면 임대인에게 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 가능하다면 가입 조건으로 계약을 진행하는 것이 안전합니다.
보증료 계산 예시
전세보증금이 3억 원이고 보증료율이 연 0.15%라면 연간 보증료는 약 45만 원 수준입니다.
2년 계약 기준으로 환산하면 약 90만 원이 드는 셈인데, 보증금 전액을 지키는 안전장치라는 점에서 충분히 고려할 만한 비용입니다.
계약 전 반드시 확인해야 할 추가 서류
등기부등본과 건축물대장 외에도 계약 전 확인하면 좋은 서류들이 있습니다.
납세증명서
임대인이 세금을 체납하지 않았는지 납세증명서를 통해 확인할 수 있습니다.
국세와 지방세가 체납된 상태라면 경매 시 세입자보다 세금이 우선 변제될 수 있어 보증금 회수가 어려워집니다.
선순위 임차인 현황
다가구주택의 경우 다른 세입자들의 보증금 총액까지 확인해야 실제 안전한 금액을 가늠할 수 있습니다.
집주인에게 선순위 임차보증금 현황을 요청하거나, 확정일자 부여 현황을 열람해 확인하는 방법이 있습니다.
전세사기 피해자 지원 제도 비교
피해가 확정된 이후에는 상황에 따라 다양한 지원 제도를 활용할 수 있습니다.
| 지원 제도 | 주요 내용 | 신청 기관 |
|---|---|---|
| 긴급 주거지원 | 임시 거처 제공, 이주비 지원 | 시·군·구청 |
| 저리 대출 지원 | 저금리 생활안정자금 대출 | 주택도시보증공사 |
| 법률 구조 | 소송비용 지원, 법률상담 | 대한법률구조공단 |
| 세제 지원 | 취득세 감면 등 세제 혜택 | 관할 세무서 |
자신의 피해 상황에 맞는 지원 제도를 여러 개 함께 신청할 수 있는 경우도 있으므로 상담 시 전부 안내받는 것이 좋습니다.
전세 계약 시 공인중개사 활용 팁
공인중개사를 통한 계약이라고 해서 무조건 안전한 것은 아니므로 중개사 등록 여부도 확인해야 합니다.
국가공간정보포털에서 개설등록 여부와 중개사고 이력을 조회할 수 있어 계약 전 참고하기 좋습니다.
중개대상물 확인설명서를 꼼꼼히 받아 보관하면 추후 분쟁 발생 시 중요한 증빙자료로 활용할 수 있습니다.
전세사기 피해자 금융 지원 제도 비교
전세사기 피해가 확정되면 저금리 대환대출이나 특례보증 상품을 활용할 수 있습니다.
기존 전세자금대출을 낮은 금리로 바꾸거나, 새로운 주거지 마련을 위한 대출을 받을 수 있습니다.
주요 대출 상품 비교
| 상품명 | 대상 | 금리 수준 | 한도 |
|---|---|---|---|
| 전세사기 피해자 대환대출 | 기존 전세대출 보유자 | 연 1%대 | 최대 2억 4천만원 |
| 버팀목전세자금대출 | 무주택 서민 | 연 2%대 | 최대 2억원 |
| 긴급주거지원 대출 | 피해 확정 세입자 | 연 1%대 | 최대 1억 6천만원 |
상품마다 신청 자격과 한도가 다르므로 본인 상황에 맞는 상품을 비교해 선택해야 합니다.
이자 절감 계산 예시
기존 대출 1억 5천만원을 연 4% 금리로 이용하던 세입자가 있다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 연간 이자는 600만원이며, 월 약 50만원을 이자로 부담하게 됩니다.
피해자 대환대출로 갈아타 금리가 연 1.5%로 낮아지면 연간 이자는 225만원으로 줄어듭니다.
월 부담액은 약 18만 7천원 수준으로, 매달 30만원 이상 절감되는 효과를 볼 수 있습니다.
장기간 거주를 고려하면 전체 상환 기간 동안 상당한 금액을 절약할 수 있는 셈입니다.
주택도시보증공사 상담 창구 활용법
HUG는 전세사기 관련 상담을 위한 콜센터와 지역별 지사를 운영하고 있습니다.
전화 상담뿐 아니라 방문 상담을 통해 보증 가입 여부와 보증금 반환 절차를 안내받을 수 있습니다.
온라인 홈페이지에서는 보증 상품별 신청 요건과 필요 서류를 미리 확인할 수 있습니다.
상담 전 임대차계약서와 등기부등본을 준비하면 더 정확한 안내를 받을 수 있습니다.
지역 지사 방문이 어려운 경우 화상 상담이나 유선 상담으로도 기본적인 절차 안내가 가능합니다.
상담 시 준비하면 좋은 자료
임대차계약서 사본, 등기부등본, 전입신고 확인서를 함께 지참하면 좋습니다.
보증금 입금 내역이나 임대인과 주고받은 문자 등도 분쟁 발생 시 중요한 참고 자료가 됩니다.
자료를 미리 정리해 두면 상담 시간을 절약하고 다음 절차를 빠르게 안내받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 안심전세앱 조회에 돈이 드나요?
A. 조회 자체는 무료입니다. 앱 설치와 명단 조회 모두 별도 비용이 들지 않습니다.
Q. 임대인이 명단에 없으면 안전한 건가요?
A. 명단에 없다고 해서 무조건 안전하다고 볼 수는 없습니다. 공개 요건을 아직 충족하지 않았거나 보증보험 미가입 계약이라 집계되지 않았을 가능성도 있으므로 등기부등본 등 다른 확인 절차를 함께 거치는 것이 좋습니다.
Q. 법인 임대인도 조회할 수 있나요?
A. 앱의 조회 항목은 개인 임대인의 이름과 생년월일 기준으로 되어 있어, 법인 임대인의 경우 조회 방식이 다를 수 있습니다. 법인명 계약이라면 안심전세포털이나 관할 기관에 별도로 문의하는 것이 정확합니다.
Q. 전세사기 피해 신청은 어디서 하나요?
A. 거주지 관할 시·군·구청이나 전세사기피해지원센터에서 신청할 수 있습니다. 필요한 서류를 미리 준비해 가면 절차가 빠르게 진행됩니다.
요약
안심전세앱을 통해 악성 임대인 명단을 무료로 조회할 수 있으며, 이름과 생년월일만 입력하면 채무 불이행 여부를 확인할 수 있습니다. 다만 명단에 없다고 해서 안전이 보장되는 것은 아니므로 등기부등본 확인, 전입세대 열람 같은 다른 체크리스트 항목도 함께 살펴보는 것이 안전합니다.
이미 피해가 발생했거나 우려되는 경우에는 관할 시·군·구청이나 전세사기피해지원센터를 통해 피해 신청 절차를 밟을 수 있습니다.
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